Расширенный Поиск

0 млн. ₽ до 400 млн. ₽

Объекты на карте
Больше вариантов поиска
мы нашли 0 результаты
Результаты вашего поиска

Изменение правил продажи жилья. Что нужно знать покупателям, строителям и банкам?

Опубликовано manager на 18.07.2018
| 0

1 июля 2018 года группа ПИК обозначила повышение ценового сегмента на квартиры. Руководитель крупнейшей компании Сергей Гордеев был сторонником смягчения поправок, так как, в России выросла популярность приобретать «строящееся» жилье, которое дешевле готового в среднем на 35%. Со стороны застройщика, выгода такой покупки связана с минимальными расходами самой компании. Основной риск- инвестиции покупателя на защищены от мошенников и банкротства строительных фирм. Данные причины и стали решением об отказе правительства от долевого строительства. Кому это будет выгодно, а кто проиграет?

Основные изменения с 1 июля 2018 года

1. Продажа жилья в строящихся домах будет запрещена. В связи с этим, компания должна определиться с типом продажи: банковское сопровождение или счета эскроу.
Банковское сопровождение — застройщик открывает в обязательном порядке банковский счет, в одном из уполномоченных крупном кредитном учреждении. Оплата наличными исключается — только расчетный счет того жилого комплекса, где покупается квартира. Такое требование затрагивает и тех застройщиков, которые начали деятельность до вступления в силу данного закона. Нет счета — нет договора долевого участия и оно будет считаться незаконным. Также будет запрещена операция, связанная исполнением обязательств перед третьими лицами и покупкой облигаций и акций.
Важное изменение произошло в таком раскладе «один застройщик — один жилой комплекс». Теперь, компании необходимо иметь юридическую единицу с личным счетом на каждое разрешение на строительство (несколько домов в пределах одной локации). Банк в таком случае, упрощает контроль над расходами, а застройщик не сможет использовать деньги для других объектов.
Руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявил, что такое решение было и до принятия закона 1го июля. Банки перед кредитованием оценивали риски компании, уровень менеджмента и затем приступали к контролю денежных средств. Основное отличие — застройщик может забрать прибыль после выполнения двух условий: ввод дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности.

Счета эскроу — это специальный счет, на котором учитываются недвижимость, документы и денежные средства до вступления в силу определенных обязательств или выполнения таковых. Сделка по данному счету затрагивает покупателя, продавца и агента. Вступит в силу с 1 июля 2019 года. По сути, деньги покупателей будут находится на специальных счетах и при несоблюдений условий купли-продажи, он сможет забрать их, а строительную компанию объявят банкротом.
Деньги застройщик со счета эксроу в праве забрать после сдачи дома в эксплуатацию и регистрацию первого права собственности, как и при банковском сопровождении. Несмотря на то, что закон вступает в силу только через год, застройщики могут им пользоваться уже сейчас. Использование данного метода снимает с компании часть требований:
– 10% собственных средств и 40% кредитных;
– отмена запрета на привлечение других кредиторов и выпуск ценных бумаг.

2. Ужесточение требований
Первое — компания имеет права на деятельность, если ее срок строительства более 3-х лет и связан он со строительством многоквартирных домов.
Второе — застройщик не должен иметь кредитов,займов и ссуды, которые не связаны непосредственно со строящимися жилыми помещениями. Исключение: 20% от стоимость строительства дочерняя компания может взять у материнской компании.
Третье — на момент строительства, компания должна на своем счете не менее 10% собственных и 40% кредитных средств. Исходя из такого расчет, застройщику разрешается потратить 10% на административные расходы (зарплата, реклама, КУ, связь, аренда и т. д.). При введение документации по международным стандартам расходы увеличиваются на 20%.

Солидарная ответственность
Возмещением денежных убытков покупателям будут возвращать бенефициары, с установочной долей капитала более 5% у компании-застройщика. Жилищно-строительные кооперативы также не остались без внимания. Строить по схеме ЖСК можно, если жилье строится для сотрудников или при банкротстве застройщика, необходимо достроить здание.
Орган контроля
В России началось формирование специальных контролирующих органов в каждом субъекте. Застройщикам будет необходимо каждые 3 месяца отчитываться о показателях и расходах. Руководитель такого подразделения будет назначаться Минстроем. Пока подобный орган контроля есть только в Москве.
Состояния застройщиков также будет контролировать «Фонд защиты дольщиков», куда строительные компании с прошлого года перечисляют 1,2% от цены договора с покупателем. При нарушение условий, фонд обязан обратиться в Реестр о нарушениях и остановить регистрацию договоров. В их власти признать застройщика банкротом.

Финансированиестроительства банками
Деньги дольщиков предлагается заместить кредитами, но банковский сектор не готов взять на себя огромный объем и выполнять функцию контроля. Это уже вызывает огромное количество вопросов и создает проблемы, так как нужно создать отдельные департаменты, которые увеличат издержки.
Предлагается упросить процедуру кредитования застройщиков, на что не согласно правительство, так как это несет большие убытки, а по данным ЦБ. Кредитная задолженность выросла в 4,5 раза. Вопрос остался открытым.

О застройщиках
Каждый год, с рынка уходит одна строительная компания. Это связано с высокобюджетными договорами долевого участия, что приводит к обману покупателей и банкротству. Ужесточение закона отразиться на себестоимости строительства. Условия ухудшатся. Но для устойчивых компаний останутся приемлемыми. Сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров утверждает, что адаптироваться не смогут около 30% мелких и средних застройщиков. Этот факт подтверждает и генеральный директор РАСК Николай Алексеенко. Такие компании не имеет «подушек ликвидности», вследствие чего, объемы строительства уменьшатся.

Как новые законы скажутся на покупателях?
Покупатели окажутся в более безопасном положении, посредством уменьшения риска нечестных застройщиков и устранения нецелевого использования средств.
Счета эскроу помогут обезопасить покупателя от потери средств, но появляется риск того, что банк не сможет справиться с выплатой огромной суммы денег. Такие правила не защищают покупателей, которые приобретают элитное жилье Более того, изменение законодательства приведет к росту цены на 10-20%. Исходя из этого, вывод нового закона:
Банковская система не позволит продавать квартиры на старте по более низкой цене, а счет Эскроу блокируют продажу жилья на стадии котлована и в ходе строительства, так как застройщик все равно несет затраты на обслуживание кредита, а готовые квартиры стоят дороже.

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.

Сравнить Объекты